El inquilino no paga, ¿qué hago primero?
Intimalo por carta documento a pagar lo que debe. En los alquileres de vivienda el Código Civil y Comercial exige esa intimación previa, con un plazo no menor a diez días corridos, antes de iniciar el desalojo por falta de pago.
No cambies la cerradura ni le cortes los servicios, porque recuperar el inmueble por tu cuenta te puede traer problemas legales. Si el contrato tiene garantes, también se los intima.
¿Cuánto tarda un desalojo?
Depende sobre todo de si el inquilino se presenta a defenderse, de lo que tarden las notificaciones y de si hay que ubicar a otros ocupantes. Un desalojo en el que nadie se opone avanza mucho más rápido que uno en el que se discute el contrato o la deuda.
Lo que más demora suele ser empezar mal. Elegir la causa equivocada o intimar con defectos obliga a retroceder. Por eso conviene definir la estrategia antes de mandar la primera carta.
¿Hay otros tipos de desalojo?
Sí. Además de la falta de pago, se puede pedir el desalojo por vencimiento del contrato, por usar el inmueble para algo distinto de lo pactado, contra intrusos o contra quien recibió una vivienda prestada y no la devuelve. Cada uno tiene requisitos y pruebas distintas.
El juicio se tramita en los juzgados civiles del Departamento Judicial de Lomas de Zamora si el inmueble está en la zona. En paralelo se puede reclamar lo adeudado en alquileres y expensas, también a los garantes.
¿Qué tiene que decir un contrato de alquiler?
Desde que se derogó la ley de alquileres, a fines de 2023, plazo, actualización, moneda y garantías se pactan libremente. Por eso importa lo que dice cada cláusula: cómo se ajusta el precio, quién paga las reparaciones, qué pasa si alguien rescinde antes y qué garantía se exige.
Redactamos y revisamos contratos de alquiler, boletos de compraventa, cesiones y convenios de pago. Revisar antes de firmar cuesta mucho menos que litigar después.
No me cumplen un contrato o me deben plata, ¿qué puedo hacer?
Podés exigir que se cumpla o resolver el contrato, y en ambos casos reclamar los daños. El primer paso es una intimación fehaciente con un plazo.
Si la deuda consta en un pagaré, un cheque u otro título ejecutivo, existe una vía judicial más rápida que el juicio común. Muchos de estos reclamos pasan antes por la mediación prejudicial, que puede servir para cerrar un acuerdo de pago.
Cómo trabajamos
1. En la consulta leemos el contrato y vemos qué pasó y qué querés lograr.
2. Juntamos el contrato, los recibos, las comunicaciones y los datos de los garantes.
3. Intimamos por carta documento con el plazo legal o el del contrato.
4. Cuando corresponde, vamos a mediación o negociamos para intentar un acuerdo de pago o de entrega.
5. Si no hay acuerdo, iniciamos el juicio de desalojo, de cobro o de cumplimiento de contrato, según el caso. Si el inmueble es parte de una herencia, lo coordinamos con sucesiones.
¿Cuánto cuesta la consulta?
La consulta se agenda online desde el botón “Agendá tu consulta”. Elegís si la querés presencial en nuestra oficina de Banfield o virtual (por Zoom o por WhatsApp), y después el día y el horario. El valor de la consulta te aparece al reservar y el turno queda confirmado cuando se acredita el pago.
Dónde te acompañamos
Atendemos a trabajadores y familias de Banfield, Lomas de Zamora, Adrogué, Temperley, Avellaneda, Lanús, Quilmes, Almirante Brown, Berazategui y toda la Zona Sur del Gran Buenos Aires, además de La Plata y CABA. La consulta puede ser presencial en nuestras oficinas de Banfield o virtual por videollamada, según te quede más cómodo.
Preguntas frecuentes
Intimarlo por carta documento a pagar, con un plazo no menor a diez días corridos si es una vivienda. Si no paga, se inicia el desalojo y el cobro de la deuda.
Depende de si el inquilino se defiende y de las notificaciones. Uno sin oposición avanza bastante más rápido que uno en el que se discute el contrato.
No. Aunque el contrato haya vencido, no podés recuperar el inmueble por tu cuenta. Hay que iniciar el desalojo por vencimiento del plazo.
No ignores la intimación. Que un abogado revise el contrato y los pagos para saber qué derechos tenés antes de responder.
Con un pagaré en regla se puede iniciar un juicio ejecutivo, más rápido que el ordinario. Hay que revisar que el documento sea válido y no haya prescripto.